Indexeren lijkt eenvoudig. Eén formule, één indexcijfer, één brief. Toch loopt het vaak mis: een verkeerde basisindex, een vergeten verjaardag, een brief die te laat vertrekt. Zo doe je het goed.
De formule
De Belgische wetgever legt de berekening vast. Ze is voor iedereen dezelfde:
Nieuwe huur = basishuur × nieuwe index / basisindex
- Basishuur is de huur zoals ze in het contract staat, zonder lasten.
- Basisindex is de gezondheidsindex van de maand vóór de ondertekening van het contract. Voor Vlaamse woninghuurcontracten sinds 2019 is dat de maand vóór de ingangsdatum.
- Nieuwe index is de gezondheidsindex van de maand vóór de indexatiedatum.
Een voorbeeld met afgeronde cijfers. Een basishuur van € 850, een basisindex van 126,87 en een nieuwe index van 134,25:
850 × 134,25 / 126,87 = € 899,44
De huur stijgt dus met € 49,44 per maand.
Welke index?
De gezondheidsindex. Statbel berekent hem elke maand en publiceert hem op statbel.fgov.be. Het is de consumptieprijsindex zonder alcoholische dranken, tabak, benzine en diesel. Spreek je in het contract een andere index af, dan wordt die clausule teruggebracht tot wat de wettelijke formule toelaat.
Sinds januari 2026 publiceert Statbel standaard in basis 2025. Voor je berekening maakt dat niets uit: de verhouding tussen twee maanden blijft dezelfde, zolang je beide cijfers uit dezelfde reeks haalt.
Wanneer indexeer je?
Er zijn drie gangbare momenten.
- Op de verjaardag van het contract. De meest gebruikte keuze voor woninghuur. Startte het contract op 1 september 2025, dan indexeer je op 1 september 2026 met de index van augustus 2026.
- Op 1 januari. Alleen als het contract dat zo bepaalt, en nooit vóór een volledig huurjaar. Je gebruikt dan de index van december.
- Op een eigen vaste datum. Komt vooral voor bij handelshuur, als de indexatieclausule een andere datum vermeldt. Het bedrag blijft begrensd door de wettelijke formule.
Welk moment je ook kiest, indexeren kan pas na een volledig huurjaar.
Mag je altijd indexeren?
Bij een schriftelijke woninghuurovereenkomst mag je indexeren, tenzij het contract dat uitdrukkelijk uitsluit. Dat geldt ook voor een kortlopend contract en voor studentenhuur. Bij handelshuur en andere huur, zoals een garage of parking, moet het contract een indexatieclausule bevatten. Vakantieverhuur valt erbuiten.
Bij woninghuur gebeurt de indexatie niet vanzelf. Je moet ze schriftelijk vragen aan je huurder. Ze kan met terugwerkende kracht gelden, maar voor maximaal drie maanden vóór de maand van je verzoek. Wie een jaar wacht, laat dus geld liggen dat niet meer terugkomt.
De EPC-correctie
Sinds het najaar van 2022 gelden in de drie gewesten bijkomende regels voor woningen met een slecht energielabel. Voor bepaalde contracten wordt de indexatie afgezwakt met een correctiefactor. Welke contracten en welke factor hangt af van je gewest, het label en de datum van het contract. Kijk dit na voor je indexeert, en vermeld de factor in je brief als hij van toepassing is.
Waar het misloopt
De fouten die we het vaakst zien:
- De verkeerde basisindex. De index van de maand van ondertekening in plaats van de maand ervoor, of een cijfer uit een andere reeks.
- Te laat gevraagd. De indexatie pas na een jaar opmerken. Bij woninghuur kan je niet meer dan drie maanden terug.
- Een brief zonder berekening. Een huurder die niet ziet hoe je aan het bedrag komt, stelt vragen. Zet basishuur, beide indexcijfers en de uitkomst in je brief.
- Het betaalschema vergeten. De nieuwe huur is gevraagd, maar de opvolging rekent nog met het oude bedrag. Dan klopt je afpunting niet meer.
- Lasten mee geïndexeerd. De formule geldt voor de huur. Lasten volgen hun eigen afspraken.
Hoe wij het doen
In Envimmo ligt de basisindex vast zodra een contract getekend of ingelezen is. Elke maand haalt Envimmo de nieuwe gezondheidsindex op, rekent per contract het voorstel uit en zet de mail klaar, met de berekening erin. Het voorstel staat twee weken vooraf klaar. Jij keurt goed, de mail vertrekt en het betaalschema rekent vanaf de ingangsdatum met de nieuwe huur. Ben je toch te laat, dan toont Envimmo welke maanden je nog mag inhalen.
Wil je zelf een indexatie narekenen? Probeer de rekenhulp op onze indexatiepagina.
Dit artikel is informatief en geen juridisch advies. Twijfel je over een concreet contract, vraag het na bij je jurist of notaris.