Vijf stresstests die elke Belgische vastgoedportefeuille zou moeten doen

Stresstesten is geen oefening voor banken alleen. Voor wie zelf zijn vastgoedportefeuille uitbaat, is het de manier om voor te zijn op de cyclus. Dit zijn de vijf scenario’s die we elk kwartaal doorlopen op onze eigen portefeuille en die we ook bij klanten zien terugkomen.

1. Huurinkomensschok van 10%

Het meest voor de hand liggende scenario, en het meest verwaarloosde. Een dip van 10% op de huurinkomsten kan komen uit:

• Leegstand bij meerdere wissels in hetzelfde jaar.
• Een hardnekkige debiteur die zes maanden achterstand opbouwt.
• Een renovatie die langer duurt dan gepland.
• Een huurder die failliet gaat (commercieel).

Wat dit test: hoe diep is je marge boven de DSCR-drempel? Als je vandaag op 1,32× zit en bij -10% naar 1,18× zakt, ben je dichter bij een covenant breach dan het hoofdgetal suggereert.

2. Renteschok van 200 basispunten

Voor een portefeuille die in 2024 of 2025 herfinancierde tegen 3,5% à 4%, is een schok naar 5,5% à 6% niet ondenkbaar binnen vijf jaar. Hoe gevoelig ben je?

Wat dit test:

• Hoeveel van je leningen zijn vast tegen variabel?
• Wanneer komt de eerstvolgende herfinanciering?
• Past je LTV bij de huidige waardering van je vastgoed nog binnen de bankenstandaard?

Een DSCR die een rentestijging van 200 basispunten absorbeert, is robuuster dan een DSCR die er onderuit gaat.

3. Leegstand van zes maanden op je grootste unit

Niet je gemiddelde unit. Je grootste. Dat ene commerciële pand dat 30% van je portefeuille-cashflow draagt. Dat ene appartement dat door zijn locatie en grootte boven het peloton uitsteekt.

Wat dit test:

• Concentratie-risico. Hoeveel van je portefeuille hangt aan één huurder of één pand?
• Liquiditeit. Heb je zes maanden bruto huur in liquide middelen of een revolverende kredietlijn beschikbaar?

In België is concentratie-risico in patrimonium-portefeuilles vaak hoger dan in institutionele portefeuilles, gewoon omdat het opportunistische karakter van de aankoop tot ongelijke posities leidt.

4. Indexatiestop voor twaalf maanden

Beleidsmaatregel-risico. In 2022 en 2023 was de indexatie van huurprijzen tijdelijk beperkt voor woningen met een EPC-label E of slechter. Wat als zo’n maatregel terugkomt voor een bredere set, of voor een langere periode?

Wat dit test:

• Welk percentage van je portefeuille is afhankelijk van indexatie voor cashflow-groei?
• Wat als jaar-op-jaar groei naar nul gaat in een inflatieklimaat van 3 à 4%?

Voor patrimoniumvennootschappen die op indexatie rekenen om hun rendement reëel te houden, is dit een serieuze stress.

5. EPC-renovatiecyclus

Tegen 2028 mag je in Vlaanderen geen woning meer verhuren met een EPC-label F. Tegen 2040 niet meer met label E. Voor handelspanden komt er gelijkaardige wetgeving aan.

Wat dit test:

• Hoeveel units in je portefeuille hebben een ondermaatse EPC-rating?
• Wat zijn de geschatte renovatiekosten per pand?
• Heb je liquiditeit of financiering om die binnen het wettelijk venster te dragen?

We zien klanten die op portefeuille-niveau 800.000 tot 1,5 miljoen euro renovatie vooruit moeten plannen voor compliance. Wie dat in jaar één van een nieuwe lening niet meeneemt, zit in jaar drie krap.

Hoe je dit doet zonder Excel-pijn

Stresstesten op een 50-units-portefeuille met Excel kost een dag per scenario. Die dag betaal je twee keer: een keer om de stress te draaien, een keer om uit te leggen waarom je rapport zes weken oud is.

In een platform met live cashflow- en bankdata wordt elke stresstest een knopje. Je ziet binnen seconden of je portefeuille per SPV onder een covenant zakt, welk pand je het hardst raakt, en welk bedrag aan vrije cashflow je verliest.

Dat verandert niet wat de stress is. Het verandert hoe vaak je ‘m draait. En hoe vroeg je weet dat iets aandacht nodig heeft.