Waarom een DSCR onder 1,20 je financier zenuwachtig maakt

DSCR is voor de meeste vastgoedinvesteerders een interne KPI. Voor je financier is het iets anders: een covenant, een drempel, een trigger. Wat dat concreet betekent als je eronder zakt, lees je hier.

Wat DSCR meet

Debt Service Coverage Ratio. Operationele cashflow gedeeld door de jaarlijkse aflossingsverplichting (kapitaal plus interest). 1,20 betekent dat je voor elke euro aflossing 1,20 euro vrije cashflow genereert. 0,98 betekent dat je tekort komt.

Voor een Belgische woninghuur-portefeuille rekenen banken meestal met:

• Operationele cashflow = bruto huur, min een leegstandsmarge (typisch 5%), min onderhoud (1 tot 2%), min beheerskosten (1 tot 3%), min onroerende voorheffing.
• Aflossingsverplichting = bullet- of annuïteitenschema inclusief interest.

De definitie is niet universeel. Sommige banken trekken een latere cashflow-stress af voor herfinancieringsrisico. Andere rekenen met een netto-huur die marketingkosten weghaalt. Lees je convenant.

De Belgische standaard: 1,20

Drie procent rente, vijftien tot twintig jaar looptijd, LTV onder 70%. Voor woninghuur in vennootschapsstructuur is een DSCR-drempel van 1,20 in 2026 de Belgische standaard. Daaronder gaat de bank niet financieren. Boven 1,30 krijg je betere voorwaarden.

Voor handelshuur is het strenger: 1,30 tot 1,40. Voor studentenvastgoed met september-cyclus krijg je vaak een hogere drempel of een seizoensaanvulling op je liquiditeit.

Wat gebeurt er als je eronder zakt

Een covenant breach is geen automatische faillissement-trigger. Het is een trigger voor:

1. Een gesprek. Je relatiebeheerder belt. Je krijgt een termijn (typisch 30 tot 90 dagen) om te documenteren wat er aan de hand is en wat je gaat doen.
2. Een nieuwe rapporteringscyclus. Maandelijks in plaats van per kwartaal, met meer detail dan je waarschijnlijk gewend bent.
3. Een verhoging van de marge. Een breach die langer duurt dan een kwartaal triggert vaak een aanpassing van je marge met 50 tot 150 basispunten.
4. Een waiver of een herziening. Voor een eenmalige dip krijg je een waiver. Voor een structureel probleem komt een herziening op tafel: extra zekerheden, kortere looptijd, lagere LTV.
5. In het zwaarste geval: opzegging. Komt zelden voor in België voor woninghuur, vaker bij commercieel vastgoed met leegstandsrisico.

Het probleem is niet de eerste breach. Het is het signaal dat je portefeuille richting structureel onder-presteren beweegt. Banken meten patroonherkenning, niet incidenten.

Waarom je het zelf moet weten voor je bank het je vertelt

De cyclus is voorspelbaar:

• Kwartaalrapport indienen op T+30.
• Bank verwerkt op T+45.
• Compliance signaleert op T+60.
• Gesprek volgt op T+75 of later.

Tegen die tijd ben je al twee tot drie maanden onder drempel zonder iets te kunnen doen. De druk komt achteraf.

Wie zijn DSCR realtime tracked weet het op T+1: de eerste maand dat je portefeuille onder de drempel valt. Twee maanden voorsprong op de bank betekent twee maanden om te corrigeren. Een huur-aanpassing, een leegstand opvullen, een herfinanciering uitstellen.

Wat je vandaag kunt doen

1. Vraag je convenant op. Wat is exact de drempel? Hoe wordt cashflow gedefinieerd?
2. Bereken je huidige DSCR per SPV. Niet alleen op holding-niveau. Een SPV onder 1,20 triggert covenants zelfs als je holding-gemiddelde 1,30 is.
3. Loop een -10% scenario. Zou je DSCR in stand blijven bij een leegstand van twee maanden in jaar één?
4. Vraag of je convenant rolling of point-in-time wordt gemeten. Rolling twaalf maanden is forgiving. Single quarter is brutaal.

Banken zijn niet je vijand. Ze meten alleen meer en sneller dan vroeger. Wie zijn cijfers minstens even snel kent, onderhandelt op gelijke voet.